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华裔学生15亿购温哥华最贵豪宅海外购房有

2018年07月21日 栏目:租房攻略

华裔学生1.5亿购温哥华最贵豪宅 海外购房有哪些风险?综合外媒报道,中国富豪在加拿大出手阔绰已经成为当地媒体常常报道的事情之一,今年早些

华裔学生1.5亿购温哥华最贵豪宅 海外购房有哪些风险?

综合外媒报道,中国富豪在加拿大出手阔绰已经成为当地媒体常常报道的事情之一,今年早些时候,在温哥华最贵房产榜上排名第16的一座豪宅,以3110万加元(约1.5亿人民币)的高价被一名中国“学生”收入囊中,创下2016年温哥华豪宅成交纪录。这座豪宅占地1.7英亩(约6879平方米),面积14663平方英尺(约1356平方米),拥有5间卧室和8间浴室,从资料照片看来,装修也十分豪华精致。

加拿大房地产市场巨额资金的“来龙去脉”,绝对比疑团重重的“最牛华裔学生”故事,要精彩一千倍、一万倍。

这两天,一个华裔学生的举动引发了海内外舆论关注。这名留学生(周天宇,音译Tian Yu Zhou)花了3110万加元(约合1.57亿元人民币),在加拿大豪购原属CANACCORD投资公司创始人彼得·布朗的温哥华最贵豪宅,其中向银行按揭贷款990万加元,其余均为一次性付清。

消息传出后,本已因房价不断飙升被评为“加拿大住房可负担性最差城市”的温哥华及所属的不列颠哥伦比亚省(简称卑诗省),一片惊愕和愤怒之声。被高房价和“华人哄抬大温房价”传闻激怒的当地人,纷纷重弹“外籍人士限购”、“征收空置税”等老调,一贯对这些意见持谨慎的省长简蕙芝也感受到强大压力,在媒体集中报道“最牛华裔学生”事件当天,在首都渥太华呼吁联邦政府协助加强对房地产交易的跟踪监控,而省政府则在日前要求该省房地产买家6月起购房时申报国籍。

但详细分析“最牛华裔学生”的购房信息,不难发现某些蹊跷。

据报道,该豪宅“纸面上”的购房者其实有两人,一个是如今名震中外的“最牛学生”周天宇,占该物业权益比高达99%,另一个是登记为“商人”的冯翠(音译Cuie Feng),占物业权益比1%。耐人寻味的是,“大业主”周天宇被质疑“不具备负担能力”

华裔学生15亿购温哥华最贵豪宅海外购房有

,而神秘的冯翠却在今年被评估拥有2560万加元的总资产。虑及经济承担力,那笔990万加元巨额房贷的合资格申请者,只能是后者,而非周天宇。

近期大温哥华地区房价频频异动,成交量、成交价格走势很热。而卑诗省是加拿大平均工资最低、物价最高的省区,当地人住房负担能力有限,支持大成交量的资金和买家,多来自境外。问题是,钱从哪里来?

许多分析已指出,尽管“中国买家炒热温哥华房地产”说法盛极一时,但这并无有说服力的数据佐证。有熟悉温哥华房地产行情的业内朋友指出,大温房地产背后推动资金“水很深”,既有包括海外豪客带进来的游资,也有加拿大当地金融机构违规“放水”增加的泡沫。还有人言之凿凿,美国EB-5投资移民项目也被某些金融机构利用,将之包装成可做1:10“放大盘”的杠杆项目,改头换面投资到温哥华房地产中来。这些资金中,究竟有几分白几分黑,只有天知道。

在“最牛华裔学生”事件上,周天宇是真实的业主,还是不过拿人好处费替人“顶缸”的“人头”,也至今存疑。

如今大温哥华居民对此已近乎忍无可忍,但个中冷静者也知道,光着急开药却不掌握病情是不管用的,实质上,前任哈珀政府和现任杜鲁多政府都曾信誓旦旦要拿出50万加元预算,去“彻查”加拿大房地产资金来源问题,可50万加元在目前大温哥华地区标准独立屋均价破百万加元的情况下,连买半幢都够呛。

加拿大方面试图弄清涌入本地房地产之外来资金的“来龙”,已遇到困难,那中国呢?

中国应设法从另一端,即涌入加拿大房地产市场的中国资金之“去脉”,设法理出头绪,这不仅有助于弄清是否有“黑钱”或不当得利涌出国境,也有助于正本清源,保护合法出入中国的资金和财产,保护在海外本分度日、遵纪守法的大多数华人华侨的声誉和利益。

相信每个人都有兴趣,看到这些涌入加拿大房地产市场巨额资金的“来龙去脉”——这绝对比疑团重重的“最牛华裔学生”故事,要精彩一千倍、一万倍。

海外买房当心陷阱:

陷阱1 蚂蚁搬家转外汇或被盯上

外管局上海分局被曝下发通知,要求各家银行对可能的分拆交易提高警惕,必要时拒绝购汇申请。这意味着从前的现金购房者习惯使用的"蚂蚁搬家"购房方式在将来可能面临着一旦发现,当事人就会被拉进关注名单,禁止外汇交易以及汇款的窘境。目前合法的海外置业四种方式分别是:国内有银行提供"以人民币形式离岸,到当地再购汇"的业务;我爱我家、链家等已经进入美国市场中介公司的委托付款;银行以及金融机构提供的内存外贷;通过投资基金购置海外房产。

陷阱2 国外买房幻想"赚翻"

"李女士卖掉她在北京的一套房,筹得300多万元人民币,在美国休斯敦买入六套房,她的算盘是:每月每套房子的租金是400多美元,不仅可以把北京的房子租回来,还能月赚1万元人民币。"广州市乾行海外总经理邓志远表示,欧洲与澳大利亚租房的租金回报大致维持在4%~6%之间,国内租房以广州为例,1%~2%的回报率算是较高的水平。但是与国内购房基本上属于一次性付款的情况不同,在海外的部分国家购买房产需要缴纳高额的印花税以及一年一次的房产税。例如美国,每年缴纳的房产税占房产总价值的1%~4%。相对来说,澳大利亚房产的持有成本比较低,没有房产税。

陷阱3 中介"大牌"未必都好

在海外买一套房产,中介会要求看房保证金、差旅费、看楼诚意金,机票、酒店费用等。其实,这些费用是自行定价,没有统一标准,所以一些处于业务拓展期的中介公司会尽量在这些环节降低价格以达到揽客以及树立口碑的目的。

陷阱4 "学区房"并不适用国外

国外是没有"学区房"这种说法的,主要是被国内一些中介根据国人习惯性的买房思维炒起来的。在美国,国外公立学校虽然也是实行"就近入学"的方式,但是入学条件并不与购房落户挂钩。即使家长在学区内没有房产也不要紧,租住学区的房子也能办理入学。但同时,所谓"学区房"用于出租是有一定优势的。有些地方学校比较多,学生和家长租房的比例比较大,用于出租会有客源保证,并且租金也会高于其他同类房产。

海外置业需考虑六大因素

1.土地所有权

海外房产多数具有永久性产权,且无使用期限。因此,投资海外房产时,房产的质量好坏也许并不是最重要的,房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。

2.房价走势

在购置海外房产前,一定要对当地的房价走势作一次全面的了解,只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报。

3.汇率风险

这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长,其间利率的升降对买房者会造成较大的影响,因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

4.购房政策

各国的购房政策不尽相同,房价和土地价格也有很大差别,比如在美国买房要交房产税,在澳大利亚买房一旦增值还要交个人所得税。并且,不是所有国家的物业产权都是永久性的。

5.管理费用

许多国家在房产管理方面有严格的规定,比如澳大利亚墨尔本市规定,自家门前的垃圾或者积雪等必须由业主自行清理,或超时由市政部门代劳,但涉及费用的支付及时性会影响到个人信用记录。

6.税费

投资者须对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解,仔细权衡税费成本是否可以承受。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税和增值税等。